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中小房地产企业生存之道:谋求多元化融资渠道

中国网  |  2019年01月04日
2018年上半年还一路高歌猛进的楼市在行至年中时急转掉头,市场变化也随之出现:房价攀升戛然而止,金九银十成色不足,融资渠道持续收紧。在行业的寒潮来临之际,龙头房企如履薄冰,高呼活下去口号,一时之间,整个行业沉浸在悲观的情绪之中。

  2018年上半年还一路高歌猛进的楼市在行至年中时急转掉头,市场变化也随之出现:房价攀升戛然而止,金九银十成色不足,融资渠道持续收紧。在行业的寒潮来临之际,龙头房企如履薄冰,高呼活下去口号,一时之间,整个行业沉浸在悲观的情绪之中。

  在悲伤判断背后,龙头房企因拥有完备的布局体系以及相对充沛的资金尚有御寒能力,活下去背后是关于活得好、活得久的探讨。而中小房企是处在真实的水深火热中,他们的每一步举动都关乎企业生死。不是生存就是毁灭,强烈的求胜欲迫使这些企业开始不断寻求穿越黑暗的方法,以在这个行业安身立命。

  谋求多元化融资渠道

  对于很多中小房企而言,维护现金流安全依然是应对市场变化的黄金策略。这意味着企业需要寻求拓宽融资渠道,加快销售回款。

  然而融资环境并不乐观,2018年伊始,监管部门推进去杠杆,与此同时,政策加强了投向房地产行业的信贷管控。在渠道收缩的背景之下,银行体系和金融机构正加强对房企差异化对待。

  一位负责地产融资的银行人士向记者介绍:“从2018年下半年开始,许多银行对地产商的放贷已经非常严格,我们对房企融资资格有着严格的要求,必须是行业50强。”

  这意味在名单之外的房企无法拿到更加便宜的资金。“作为一家中小型房企,我们公司在四大行基本上无法贷款,只能寻找更加利率更高的商业银行。”广州某中小型房企内部人员向记者表示。

  据同策研究院监测,2018年11月,房企融资成本依然高位,最高一笔利率达11%。

  而为了摆脱对资金的依赖,不少中小开发商开始将目光瞄向境外资本市场,争相赴港IPO。

  2018年,共有12家房企向港交所提交了上市申请,目前,已有正荣、弘阳、大发、美的置业、恒达、万城控股6家房企成功登陆港股。

  而那些未进入资本市场的企业也在为上市做准备。上述中小型房企内部人员向记者表示,公司将调整融资结构,除了以贷款和信托之外,公司债也在计划之中。除此之外,公司内部也在逐步筹划上市的事宜,资金部门新挖来了两个高管,而他们之前分别是基金经理和投资顾问。他说,“部门结构也会随之调整,公司会成立一个资金运营中心。”

  除了上市解渴,部分中小型房企也通过转让股权项目来实现自救。

  据记者查阅北京产权交易所,从2018年9月份开始,房地产类股权转让的项目开始增加,当月挂牌项目有5个,而12月份,出售项目猛增至19个。

  “目前融资环境比较紧张,相较于通过出售部分股权的方式可以更快地解决资金难题。”一家中型知名房企人士向记者感概。

  曲线拿地

  没有规模就没有行业地位,其中,土地规模与结构对规模的影响至关重要。

  公开土地市场竞争日益激烈,并且对企业的资金要求高。在此背景之下,部分房企另辟蹊径,欲通过收并购、产业地产、旧改等方式来实现“曲线拿地”。

  其中,时代中国将城市更新作为增加土地储备的重要途径。截至2018年上半年,时代中国拥有的城市更新项目高达70个。

  作为深圳的本土房企,绿景中国从2002年开始介入城市更新,公司90%以上的项目都是通过城市更新的模式去做的。

  而旧改项目的低成本优势也愈发明显。根据绿景中国2017年财报显示,其毛利率达65%,而公司2017年的结转收入主要为深圳的旧改项目。

  佳兆业拥有丰富的旧改经验,一度被称为深圳旧改之王,而旧改业务更是被佳兆业视作核心竞争力之一。根据中报显示,截至2018年6月30日,佳兆业在全国共有建筑面积约2216万平方米的土地储备,87%位于一线及重点二线城市,其中,旧改项目的建筑面积为310.2万平方米。

  除此之外,佳兆业还有占地面积达2680万平方米(未计容积率)的旧改项目尚未被纳入土地储备中。

  上述中小型房企内部人员向记者表示,目前旧改已经成为公司的拿地重心,“除了招拍挂市场,我们现在最关注的就是旧改机会”。

  除了城市更新之外,部分中小型通过并购的战场开拓了新的土地储备。

  福晟在2015年开启了规模化扩张道路,公司内部设立了专门的拿地机构“飞虎队”。根据数据显示,福晟2017年新增1786.9万平方米土地,新增货值达3199亿元,其中八成土储都来源于并购,这便是福晟的内部的“八二定律”,80%为收并购项目,而20%是通过公开市场拿地。

  而根据福晟的规划,未来还将继续坚定走加大合作与并购的路线。

  泰禾也在以并购方式增加土地储备。2017年泰禾集团新增36个项目中,其中有26个项目都是通过收并购的方式取得。

  泰禾集团董事长黄其森曾公开表示,从2016年开始,泰禾几乎不参加公开市场的招拍挂,90%土地储备都是通过合作并购。其中,并购的土地成本只有公开市场的一半。

   除了通过多元渠道拿地,保持谨慎的拿地态度也十分重要。“中小房企可以选择区域深耕,如果随便扩张,或者拿地不注意,会对企业造成很大冲击。”明源地产研究院执行主编艾振强向记者表示道。

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