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产业园区的6种死法

园区届  |  2018年06月26日
中国园区知多少?按照最新的2018年开发区目录,国家级和省级开发区数量达2543家。如果再加入市、县自行设立的开发区,以及名称冗杂、内涵模糊而难以统计的「园中园」项目,中国的园区数以万计并不夸张。

  败局日日发生,奇迹总是缺席,2018年的园区人,继续在焦虑中前行。

  园区在建设之初,无不怀抱「硅谷」「华尔街」「好莱坞」之志,但在现实面前,大部分都会遇到生存困难,网络爆文称「园区是比房地产更大的泡沫」,更有报告指出,国内产业园的空置率达到43%。

  中国园区知多少?按照最新的2018年开发区目录,国家级和省级开发区数量达2543家。如果再加入市、县自行设立的开发区,以及名称冗杂、内涵模糊而难以统计的「园中园」项目,中国的园区数以万计并不夸张。

  存量既多增量又猛,伴产业风口,每天,都有大量新园区拔地而起,在官宣文章中,这些园区动辄占地几百亩、投资几十亿。烈火烹油鲜花着锦,轰轰烈烈开局,悄无声息推行,结局如何无人知晓。与此同时,各怀心思,背景和能力各异的企业蜂拥而入,园区、新城遍地开花,它们希冀通过市场化操作赚得可观的商业利益,然而等待他们的却并非坦途,大量的资金沉淀、遥遥无期的资金回收,让这些企业如坐针毡的。

  前车之鉴后事之师,困住园区的是什么?6种常见死法理应远离 

  一举园区之力 喂养巨婴企业 一棵树上吊死

  这种死法多见于前有标兵后有追兵的后进园区,尸体密布于战略新兴产业。

  有大势红利,有一个新兴产业的行业龙头恰好落在这里,让园区产生了愉快的错觉,自觉抓住了产业发展的良机。亏损?可以忍!补贴,可以给!启动资金,可以拿!本来是500万的投资,在政绩、舆论、市场的吹捧下,越吹越大,变成5000万、5亿、50亿。被补贴和优惠喂养的企业,最终变成了大而不能倒的吸血企业。至于真实的市场容量、企业的裸奔竞争力、技术的先进性都没有得到充分的评估,巨大的风险被有意无意得忽视掉了。最终越陷越深,企业和园区互相绑架难分难舍。

  在涨潮时刻,你好我好大家好;但当残酷的市场浪头迎头扑来,双方的裂痕一下子撕裂成玛利亚那海沟,互相埋怨甚或对簿公堂最终落个劳燕放飞。

  黄粱梦碎,园区才发现,产业仍然虚无,只留下空旷的厂房、废弃的设备,以及庞大的债务。

前车之鉴:江西新余的赛维情仇

  新余市位于江西中部偏西,这个只有110万人口的小城因钢立市。之后,在光伏产业迅速发展的时机,赛维入驻江西新余,创始人彭晓峰提出三个条件:一是资金,提供两亿元弥补启动资金缺口;二是人才,提供一批技术人才;三是电力供应,多晶硅片的生产必须保证24小时全天候供电。新余勒紧裤腰带满足了这三个条件,赛维LDK也以优秀表现回报了新余:05年成立,07年在美上市,到2011年底,围绕在赛维身边的上下游光伏企业近百家,产值超200亿元。随着赛维LDK获得巨大成功,新余这座赣西小城光芒四射。然而,到2011年底,受光伏双反影响,赛维迎来生死时刻,其高达300亿元的负债浮出水面,破产重组重创新余。

  在经历了光伏危机之后,江西新余高新区反思形成了共识,不能再做“一业独大”的产业布局。“赛维给我们一个最大的启示,是在市场经济中,政府坚持有所为有所不为。对于市场,政府绝对不能包场。”时任新余市委书记说。

  二不背调不监管不留后路 被忽悠死

  这种死法看似荒诞,却出奇得多见,并经常表现为猝死。

  “现在的项目包装很疯狂”,一位资深园区人士向笔者感慨。

  单凭肉眼和交谈,你很难分清坐在对面的是李逵还是李鬼;你很难分清,那位对着PPT慷慨陈词的先生,是掌握垄断技术的行业大咖还是空手套白狼的高手;你很难分清,那激进庞大的扩张版图是企业家的谋略还是野心家的圈套;但能确定的是,他们都想从园区获得配资、获得订单、获得土地。

  园区圈类似创投圈,同时盛产梦想家和大骗子;遇到前者可能一朝暴富,遇到后者就得血本无归。

  而大多数时候,这样的死亡都是可以避免的,有效的措施包括:充分的背景调查和专家评审;有效的手段来管理投资进度;设置科学退出机制,预留后路。实际上,这些措施,聪明的园区并非想不到,而一些死亡仍然发生,就是另外一回事了;毕竟,你自己装睡,谁都叫不醒。

前车之鉴:巴铁产业园闹剧

  2017年,折腾7年的巴铁项目彻底死透:秦皇岛的试车设施被拆;“巴铁之父”白志明被刑拘;还留下近4万血本无归的投资人以及近50亿人民币的大窟窿;全国多地的“巴铁”基地以闹剧告终。

  巴铁问世以来,签下多地园区建立基地,包括周口巴铁研发及生产基地;天津河北区巴铁科技研发中心、产业基地、金融中心和销售中心。在记者的探访中,河南周口港口物流产业集聚区更为此新修了一条“巴铁大道”的公路,但园区内荒草丛生,只有羊群在吃草。最终,巴铁被定性为,利用项目在全国布局数百家分公司,打着地方政府拟建巴铁“PPP”的非法集资。值得关注的是,巴铁项目,曾上过央视、参加过科博会、登上《纽约时报》,还得到过《人民日报》微信平台的安利。媒体、投资人、园区,尽皆中招,可谓“项目包装”的集大成者了。

  三不顾实际过分超前 高端死

  如果说豪赌大企业或新兴产业还有赢面,下面这类死亡则是可以预料的:

  有一个大学生实验室项目,就敢做人工智能产业园;有几家小额信款公司,就要做基金小镇;有1家职业学校,就要做高端CBD;有一两家本地企业,就敢做总部园区;有一两个制作公司,就要做东方好莱坞……大干、快上、放卫星,这几乎成为园区行业的通病,是梁静茹给你们的勇气么?

  对不起,打击面有点广了。但是,产业链是一个金字塔,能站在塔尖的毕竟是少数,踏实的利用好自己的优势,在基座上立稳也能活得滋润。园区的产业规划和定位固然应该适度超前,预留发展空间,但是不做市场调研,不做能力自评,甚至做出超脱常识的定位,换来的只能是死路一条。

前车之鉴:VR产业园批量消失

  VR是上一波风口上的明星,各级园区更是为VR添上一把薪柴,据媒体的不完全统计,南昌、贵安、青岛等十几个地方进行了VR产业的发展规划,VR小镇、VR产业基地、VR孵化器纷纷兴建,其中多半位于中西部地区。然而,面对这种探索期的产业,这些园区仅能提供办公空间,缺乏专业融资对接、人才引进、创业咨询等专业服务,不能从根本上改善VR企业的发展。随着VR企业退烧,VR园区也销声匿迹。

  四没需求啊没需求 卖不出去亏死

  赚不到钱,短期内也看不到赚钱的苗头,这是很多市场化园区的死法。

  大把资金投进去,房子盖好了、景观修好了、宣传打出去了,但是没人买房子。某知名园区的开发大佬就说,在三四线城市,空置惨烈,大量园区等着被盘活。

  卖不出去的原因很多,归根结底跑不出这几个病因:

  1.市场供过于求,说白了,当地根本就没有那么多企业有钱花几千万乃至上亿买楼,这种情况基本无药可救;大类来看,市面上的产业园区覆盖三大主要产品线,物流仓储、工业厂房和研发办公,三类产品的市场景气度也渐次下移;

  2.错判了当地的资源、产业禀赋,做错了产业定位和产品设计,结构性错配导致产品滞销;

  3、市场是有的,需求是存在的,但是当地政府对企业准入有严格的核准,不是高精尖不要,不匹配产业不要,招商的难度一样很大。

  归根结底,产业园区赚的是慢钱,或说打擦边球赚快钱的时代过去了,市场化园区到底该怎样赚到钱?是个行业难题。好在,失败是成功之母,市场充分竞争、大浪淘沙,监管日渐成熟心态调稳,市场化园区也出现一些优质的样本,沉淀出一些创新的模式。

前车之鉴:两江新区北斗产业导航产业园

  据《半月谈》报道,被列入重大项目的两江新区北斗导航产业园烂尾。该项目规划投资50亿,占地面积380亩,主要吸引北斗技术研发企业;但目前,未建成的楼盘矗立,建好的楼房被当做商业楼盘出租门面房。投资方负责人之一表示,公司先后投入近2亿建设资金,但招商不力,合作方资金链断裂,导致项目烂尾。

  五伙伴反目领导换届 违约死

  产业园区的发展成败中,一地政府的决定性作用再怎么强调都不过分。

  “前任透支后任,后任否认前任”的怪圈难以避免,导致了很多园区发展短视,甚至中途夭折,其中,特别典型的死法是换届死。

  这个问题有多普遍呢?国务院发布了《关于加强政务诚信建设的指导意见》,意见明确,规范地方人民政府招商引资行为,认真履行依法作出的政策承诺和签订的各类合同、协议,不得以政府换届、相关责任人更替等理由毁约。因国家利益、公共利益或其他法定事由需要改变政府承诺和合同约定的,要严格依照法定权限和程序进行,并对相关企业和投资人的财产损失依法予以补偿。

  换届是“违约”中的一种集中的表现形式,其余来自政府的风险还包括产业规划的调整、区域规划的调整等等。极端一些,一些地方还在招商引资中,形成了JQK的套路:先抛出一系列优惠条件,引企业上“钩”(J),再设法用各种方式“圈”(Q)住企业;一旦企业落地投资,便施“卡”(K)招,处处为难。

  显然,如果一地政治生态浑浊,园区的死亡率就会变得更高。

前车之鉴:亚布力泥潭

  “投资连年亏损、经营遭受排挤、土地被人侵占……”,2018年新年伊始,黑龙江亚布力阳光度假村投资人、中诚信董事长毛振华的一则控诉亚布力管委会的视频,在网络迅速发酵。他表示,亚布力滑雪旅游度假区管理委员会来了之后,是亚布力最黑暗的日子。

  六系统支持乏力 弹尽粮绝死

  优惠政策、土地低价,这是很多园区在招商大战中能用的唯二子弹,而且这子弹还不怎么有力量(囿于地方财力困窘),在激烈的竞争中,这显然将遭到友园的无情绞杀。

  当前招商引资的竞争已经全面升级,进入到3.0时代。土地、优惠还要拼,但已经不能完全依靠这个了。毕竟,任何正经、有实力的优质企业,在选择投资目的地时,一定是慎重慎重再慎重,他们看中的,是能不能正常生产不断水断电,能不能节约综合成本提升、能不能招到合适的人才匹配生产经营,能不能有配套的产业链条方便协作……

  一言以蔽之,当园区人冲锋在前,需要敢作为、敢创新的战斗精神,需要营商环境作为有穿透力的弹药,需要差异化的错位战术,只有政策和土地可讲的园区,赢面不大。

前车之鉴:霍尔果斯变局

  常住人口仅8.7万,边陲小镇霍尔果斯却是影视圈大佬的最爱,它因税收优惠而繁荣,2017年,新登记注册各类市场主体14472户、注册资本(金)2015亿元。然而,独特的政策红利,扰乱市场,引发了其他地方政府的不满和监管部门的重视,2018年,霍尔果斯一下子从“避税天堂”转变成税务查处的“重灾区”。霍尔果斯能否劫后余生?

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