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《2018亚太区房地产市场展望》:沪深写字楼租金面临下行压力

房讯网  |  2018年03月13日
世邦魏理仕5日发布《2018亚太区房地产市场展望》,报告显示,在供应压力下,2018年中国市场内,广州写字楼租金将领涨,北京租金涨幅有限,而受新增供应高峰影响,上海和深圳的写字楼租金将面临下行压力。

  2018年亚太区甲级写字楼新增供应预计超550万平

  世邦魏理仕5日发布《2018亚太区房地产市场展望》,报告显示,在供应压力下,2018年中国市场内,广州写字楼租金将领涨,北京租金涨幅有限,而受新增供应高峰影响,上海和深圳的写字楼租金将面临下行压力。

  报告称,在亚太区,优质写字楼整体需求将在2018年继续保持稳定,金融与科技行业租户仍将是租赁主力。甲级写字楼新增供应预计将超过550万平方米,较2017年增加26%,将创历史新高。其中七成的新增供应位于印度和中国,且大部分位于非核心区域。

  在电子商务持续增长的同时,2018年亚太区市场的零售销售也将保持稳健势头。餐饮与娱乐业态将引领市场的租赁需求,健康相关消费的持续走热将显着驱动体育用品零售商、健身中心的商铺需求增长。2018年优质零售物业租金将保持微弱增长,优质项目将继续成为推升市场租金的主要驱动力,品质及运营水平较低的项目仍将面临困境。

  政府工作报告里的产业新机遇

  十九大开局之年的政府工作报告不仅为2018年经济发展提供了纲领性建议,也为未来中国产业发展点明了方向,以供给侧结构性改革为主线、实体经济为发展着力点,经济转型的努力体现在方方面面,而在中国制造、新科技、通讯改革、多层次资本、金融开放等重点领域,产业机遇尤为突出。

  制造强国:推进"中国制造2025"

  通信改革:竞逐5G、提速降费

  新动能:做大做强新兴产业集群

  融资市场:推动债券、期货发展

  金融开放:放宽外资进入限制

  餐饮与娱乐业态将引领优质零售物业市场租赁需求

  CBRE《2018亚太区房地产市场展望》报告指出,线上线下日趋融合消费体验提升仍是优质零售物业发展的关键。

  2018年优质零售物业租金将保持微弱增长,优质项目将继续成为推升市场租金的主要驱动力,品质及运营水平较低的项目仍将面临困境

  CBRE预计,亚太区零售市场将继续经历重大结构性变化。零售商将加快全渠道策略建立竞争优势,线上和线下由竞争走向融合。在创新科技的助力下,线上购买--实体店取货,以及店内购买--快递到家等线上线下融合的零售模式不断发展。此外,快闪店或快闪活动、以体验为主的旗舰店等新颖模式,也将为实体店提升客流量发挥更为重要的作用。业主将在项目运营中更加注重消费体验,并引入能够聚拢客流、提升人气的租户。

  高端零售扎堆 西安商业地产布局提速

  各大知名商业项目的注入为消费者带来更多元时尚体验的同时,也将助推西安各大商圈格局发生新变。

  仲量联行报告显示,2018年西安优质零售物业市场将迎来近100万平方米的新增供应。市场供应高,且其中不乏多个高品质项目,有望带动西安零售市场进一步向前迈进。

  而仅2017年,西安新开业的优质项目就包括T11 Block、正荣彩虹谷、群光广场、高新万达广场、益田假日世界、绿地缤纷荟等。

  "城市的商业项目规模和城市地位是匹配的。成都、武汉城市规模更大,商场的绝对数量也就会更多。而西安有新的优势,比如'一带一路'这些概念会有一些新的资源导入。"严跃进称,"西安商业地产还不能说饱和或者过剩。随着周边一些城市的崛起,整个西安市场,甚至陕西市场这两年成长都比较快,这些成长会带来新的商业消费的需求。而地铁建造等,总体也有助于整个市场的快速发展。国家中心城市等这些定位,也会带来一些新的,甚至是爆发性的需求。"

  随着华联集团中粮集团等国内一线开发商进驻西安市场,招商环节的竞争将更加激烈,将激励更多商场的积极转型及调整,进一步促进西安市场的成熟。

  深圳核心区域写字楼租金预涨3%-8%

  高力国际日前重磅发布《深圳经济跃至前位》报告预测,随着创新和科技产业持续迅速的扩张,2018-2021年之间,深圳核心区域的写字楼租金将会实现平均每年3%-8%的增幅。

  创新科技产业在深圳写字楼市场中占有非常重要的地位。高力国际表示,随着制造业向高价值服务业的持续转型,深圳写字楼租赁市场也逐渐变得多元化,引进了不同的现代服务产业。 2017年,创新科技产业的扩张为吸收庞大的新增供应做出了很大的贡献。

  高力表示,过去几年深圳本地的灵活办公空间运营商十分活跃,他们的目标就是为初创企业提供办公场所。此外,2017年国际灵活办公空间运营商WeWork宣布,它将在深圳开设第一个灵活办公场所,总面积达20,000平方米(215,000 平方英尺)。跨国公司和国际专业服务公司为了与客户更好的进行沟通,也开始进驻深圳。

  高力国际表示,在2018-2021年之间,深圳的甲级写字楼存量或翻番,从现在的 534 万平方米(5,750 万平方英尺)增长至1,134 万平方米(12,200万平方英尺)。但是,不断攀升的办公需求应该能够逐渐吸收这些新增供应。因此,高力国际预测福田,罗湖和南山的租金将会在 2018-2021 年间实现每年 3%-8%的增幅。

  北京联合办公空间比重上涨 运营中心达900家

  3月6日,高力国际发布《2018年亚太区灵活办公展望》,根据报告显示,在中国,灵活办公发展迅速,北京、上海、深圳和成都四地核心商务区的灵活办公空间超过24万平方米,运营中心超1200家,其中绝大部分位于京沪两地。

  北京:北京核心区灵活办公空间所占比例从2.3%升至2.9%,运营中心的数量及平均工位价格也有所上调。展望未来,跨国公司寻求空间灵活性的需求会支持外资与本土的运营商持续扩张。高力国际估测北京市场中,跨国公司目前吸纳了近40%的工位,该比例在2018年预计将攀升至50%。

  上海:根据高力国际的数据,目前上海核心商务区灵活办公中心的数量为285家,同比增长21%。灵活办公空间在核心区办公楼市场的占比为8.0%,相较于去年的5%大幅提升了60%。高力国际预计2018年上海中央商务区甲级写字楼市场新增供应量为56万平方米,非中央商务区(DBD)新增供应量为143万平方米。这一空前巨大的供应量将继续导致市场供大于求,空置率快速上升。预计灵活办公将在2018年将保持高速增长状态。

  深圳:高力国际预计2018年深圳核心区灵活办公运营商的吸纳量将翻番,而WeWork与裸心社将在其中占较大比重。鉴于写字楼市场的空置率较高,我们预计业主会更易接受租用大量空间的灵活办公运营商,其中可能不乏创造性的交易方式。

  成都:高力国际认为,成都的灵活办公行业正处于飞速发展阶段,多家运营商均表示他们将在2018年进一步扩大市场版图。配合当下较好的市场环境,可以预见灵活办公的吸纳量还将进一步大幅增长。

  成都写字楼租金4年来首度上涨 空置率下降市场终迎拐点

  2017年成都写字楼市场迎来租金止跌回调的拐点,市场正构筑"办公新生态"。

  调查显示,金融业继续领跑成都甲级写字楼需求,但受到近两年小微、新兴金融调控不断加码导致的需求萎缩影响,其所占比重由2015年37%降低至2017年28%。其次,得益于国家"双创"战略,初创企业在蓉涌现,科技新媒体(TMT)加速需求释放,2017年首次跻身甲级写字楼需求的前三大来源。再者,承接创业型小微企业需求的联合办公等第三方办公空间成为近年需求热点,进而带动服务业异军突起,跃升至需求榜第二。

  2017年,成都甲级写字楼新成交中,外企贡献率已跌破10%,短期内其经营策略难觅根本性转变的迹象。

中央商务区、东大街、人民南路、南延线-"四足鼎立"格局凸显。"市中心"与"南延线"的双核格局发展成型。

  从近年成都写字楼市场发展情况来看,未来市场供应或将继续呈现回落走势,需求有望持续回升,供需情况进一步改观的情况下,空置率将继续回落。从供应的区域分布来看,南延线两大板块--金融城和大源仍旧是未来供应的焦点区域。而第三方办公运营服务商(共享办公空间)的进入,将进一步促进市场主体构建"办公新生态"。

  政府工作报告:稳妥推进房地产税立法 

  十三届全国人大一次会议5日上午9时在人民大会堂开幕,听取国务院总理李克强关于政府工作的报告。政府工作报告中,明确提出稳妥推进房地产税立法。

  以下为报告实录

  深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革,抓紧制定收入划分改革方案,完善转移支付制度。健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。全面实施绩效管理,使财政资金花得其所、用得安全。

  浅谈产业地产开发投资的四种模式

  一、以产业物业开发租售为主的地产开发商模式

  三种盈利方式:1.物业出售,即出售产业物业获取利润。2.物业出租,即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益。3.提供服务,即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。

  二、以PPP为主的产业新城开发商模式

两种盈利方式:1.土地一级开发获利2.土地二级开发获利

产业新城开发商至少需同时具备以下三大能力:1.政府谈判能力2.区域规划能力3.资金募集能力

  三、以双轮驱动为主的产业投资商模式

  三种盈利方式:1.园区运作模式2.资本运作模式3.基金管理模式

  四、以基金运作为主的基金投资商模式

  两种盈利方式:1.物业租赁2.物业资本化

  前两月50城市土地收入近6000亿元

  2018年以来,全国热点城市延续了2017年土地成交热度,继续大量成交土地。受监测的50大城市合计土地出让收入高达5918.7亿元,同比2017年同期的3685.2亿元,涨幅达到60.6%。

  其中,前两月土地收入最高的城市是杭州,出让金合计591.27亿元,同比上涨250%;其次是北京558.1亿元,同比上涨341%;再次是苏州市,土地收入498亿。从出让金额来看,1月至2月热点城市纷纷表现出开门红的现象,另有武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等14个城市土地出让收入分别超过100亿元。

  春节之后土地市场表现为明显的冷热不均,从热点城市看,土地溢价率基本平稳,大部分城市溢价率均保持低位。例如,广州节后首次挂牌出让土地,包括广州国际金融城两宗土地在内的4宗土地以总价54.5亿元成交。业内认为,这两宗土地的拍出标志着广州国际金融城的开发建设正在加速推进。

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